Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les passoires thermiques sont dans le viseur du législateur. Un calendrier progressif d'interdictions de location se met en place, avec des conséquences directes pour les propriétaires bailleurs. Voici tout ce que vous devez savoir pour anticiper.
Ce que dit la loi Climat et Résilience
Adoptée le 22 août 2021, la loi Climat et Résilience a introduit le concept de « décence énergétique » dans la législation française. Son principe est simple : un logement trop énergivore ne pourra plus être mis en location. Le critère retenu est le classement DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), qui évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement sur une échelle de A (très performant) à G (passoire thermique).
Cette loi s'inscrit dans l'objectif national de réduire les émissions de CO₂ du parc immobilier, responsable d'environ 27 % des émissions totales en France. Elle vise à inciter les propriétaires à rénover leurs biens ou à les sortir du marché locatif.
Le calendrier des interdictions : les dates clés
Le calendrier a été construit de manière progressive pour laisser le temps aux propriétaires de s'adapter. Voici les échéances telles qu'elles s'appliquent en France métropolitaine.
1ᵉʳ janvier 2023 — Gel des loyers
Depuis cette date, les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l'objet d'une augmentation de loyer, que ce soit lors d'un renouvellement de bail, d'une relocation ou d'une révision annuelle. Cette mesure est déjà en vigueur et concerne l'ensemble du territoire métropolitain.
1ᵉʳ avril 2023 — Audit énergétique obligatoire à la vente
Tout propriétaire souhaitant vendre un logement classé F ou G en monopropriété doit faire réaliser un audit énergétique en plus du DPE. Cet audit détaille les scénarios de travaux possibles, leurs coûts estimés et les gains de performance attendus. Il doit être remis à l'acheteur dès la première visite.
1ᵉʳ janvier 2025 — Interdiction de louer les DPE G
C'est la première échéance majeure. Les logements dont le DPE affiche la lettre G — soit une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an en énergie finale — sont considérés comme indécents et ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail. Les baux en cours restent valides jusqu'à leur terme ou leur renouvellement, mais le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité.
1ᵉʳ janvier 2028 — Interdiction de louer les DPE F
Trois ans plus tard, la même interdiction s'étendra aux logements classés F. Ces biens, dont la consommation dépasse 330 kWh/m²/an, représentent environ 1,2 million de logements en France. Les propriétaires concernés doivent anticiper cette échéance dès maintenant.
1ᵉʳ janvier 2034 — Interdiction de louer les DPE E
La troisième et dernière vague touchera les logements classés E. Bien que cette échéance semble lointaine, elle concerne un nombre considérable de logements et pourrait être avancée si le gouvernement juge les progrès insuffisants.
📅 Récapitulatif du calendrier
| Date | Mesure | Logements concernés |
|---|---|---|
| 1ᵉʳ janv. 2023 | Gel des loyers F et G | ~5,2 millions |
| 1ᵉʳ avril 2023 | Audit obligatoire à la vente (F et G) | Ventes uniquement |
| 1ᵉʳ janv. 2025 | Interdiction de location des G | ~600 000 |
| 1ᵉʳ janv. 2028 | Interdiction de location des F | ~1,2 million |
| 1ᵉʳ janv. 2034 | Interdiction de location des E | ~2,6 millions |
Quels logements sont réellement concernés ?
L'interdiction de location s'applique aux baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Cela inclut la très grande majorité des locations résidentielles : vides ou meublées, en bail classique ou en colocation.
Sont concernés
Les locations nues et meublées à titre de résidence principale, les colocations, les baux mobilité et les logements sociaux. En pratique, si votre bien est loué comme habitation principale avec un bail classique, il est soumis au calendrier.
Exceptions et cas particuliers
Certaines situations échappent à l'interdiction, au moins partiellement. Les locations saisonnières (type Airbnb) et les locations de tourisme ne sont pas soumises à la loi de 1989 et restent possibles, sous réserve du respect de la réglementation locale. Les logements en copropriété pour lesquels le syndic refuse les travaux peuvent bénéficier d'une exemption temporaire. Enfin, les biens situés en Outre-mer bénéficient d'un calendrier spécifique et décalé.
Que risque un propriétaire en cas de non-conformité ?
Un logement qui ne respecte pas le critère de décence énergétique expose son propriétaire à plusieurs risques. Le locataire peut saisir le juge pour exiger la mise en conformité du logement. Le tribunal peut imposer une réduction de loyer, voire suspendre son paiement jusqu'à la réalisation des travaux. Dans les cas les plus graves, le bail peut être requalifié et le propriétaire condamné à des dommages et intérêts.
Au-delà du risque juridique, il y a un risque financier immédiat : un logement non conforme perd sa valeur locative et sa valeur patrimoniale. Les études récentes montrent une décote allant de 15 % à 37 % pour les passoires thermiques, avec une tendance qui s'accentue à mesure que les échéances approchent.
Comment anticiper : les stratégies possibles
Face à ce calendrier, l'attentisme est la pire des stratégies. Plus vous anticipez, plus vous avez de marges de manœuvre. Voici les grandes options qui s'offrent à vous.
Option 1 : rénover pour remonter le DPE
C'est la solution la plus évidente, mais pas toujours la plus pertinente. Le coût d'une rénovation globale performante oscille entre 200 et 600 €/m² selon l'ampleur des travaux et le type de bien. Les aides (MaPrimeRénov', CEE, aides locales) peuvent couvrir une part significative du budget, mais ne comblent pas toujours l'écart. Il est essentiel de réaliser un audit préalable pour évaluer la faisabilité technique et la rentabilité financière.
Option 2 : vendre avant la décote
Si la rénovation n'est pas rentable ou si le bien ne correspond plus à votre stratégie patrimoniale, la vente peut être la meilleure option. L'enjeu est de vendre au bon moment, avant que la décote ne s'aggrave, et de maîtriser la négociation liée au DPE.
Option 3 : changer de mode locatif
La location saisonnière ou la location meublée touristique échappent aujourd'hui aux interdictions. C'est une alternative à étudier, en tenant compte de la réglementation locale et de la fiscalité applicable.
Option 4 : arbitrer et réinvestir
Vendre un bien énergivore pour réinvestir dans un logement mieux classé peut s'avérer la stratégie la plus rentable à long terme, notamment si vous détenez plusieurs biens.
Notre conseil
Le calendrier des interdictions n'est pas une surprise : il est connu depuis 2021 et ne fera que se durcir. Chaque mois d'attente réduit votre marge de manœuvre et peut aggraver la décote de votre bien. Quelle que soit votre situation, la première étape est de poser un diagnostic objectif : quel est l'état réel de votre bien, quelles options sont viables, et laquelle maximise votre intérêt patrimonial.
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